Prêts hypothécaires 101 – Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur les prêts hypothécaires (ou presque).

L’achat le plus important que feront la plupart des Canadiens dans leur vie est celui d’une propriété.

La perspective de trouver la maison de ses rêves peut être exaltante, mais il arrive parfois que ce sentiment fasse place au stress et à la confusion lorsque vient le temps de demander un prêt hypothécaire.

Peu importe si vous souhaitez acheter votre première propriété ou trouver votre prochain domicile, il est important que vous compreniez les principaux termes figurant dans une convention de prêt hypothécaire et le fonctionnement du processus hypothécaire.

Voici une explication de la démarche et de certains des termes clés que vous devriez connaître pour faciliter votre parcours d’achat d’une propriété.

Peu importe où vous en êtes dans votre parcours du propriétaire, il y a des termes importants avec lesquels vous devriez vous familiariser dans le cadre du processus de financement hypothécaire.

Commençons par quelques termes courants : prêt hypothécaire, mise de fonds, période d’amortissement et durée.

Un prêt hypothécaire est un prêt consenti par un prêteur (par exemple, une banque) et garanti par des biens immobiliers. Les propriétaires remboursent l’argent emprunté et paient les intérêts sur une période déterminée.

La mise de fonds est la portion du prix d’achat de la propriété que vous payez vous-même à la date de transfert de la propriété. Le restant est le montant que vous empruntez à un prêteur (votre prêt hypothécaire). Pour en savoir plus, consultez cet article sur le site Actualités TD.

Une fois que vous avez une idée de ce que seront les montants de votre prêt hypothécaire et de votre mise de fonds, vous devez connaître la différence entre la période d’amortissement et la durée, des termes connexes, mais distincts.

La période d’amortissement, c’est le nombre d’années qu’il vous faudra pour rembourser entièrement votre prêt hypothécaire en supposant que le taux d’intérêt et le montant des versements ne changent pas. Cette période est convenue entre vous et votre prêteur.

À la TD, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, la période d’amortissement maximale permise est de 25 ans. Si elle est supérieure à 20 %, votre période d’amortissement pourrait aller jusqu’à 30 ans.

La période d’amortissement que vous choisissez a également une incidence sur le montant de vos versements hypothécaires et le montant total des intérêts que vous paierez. En général, plus votre période d’amortissement est courte, plus vos versements seront élevés. Par contre, comme vous ferez moins de versements au total, vous finirez par payer des intérêts totaux moins élevés.

Certains prêts hypothécaires vous permettent aussi d’augmenter ou de diminuer la fréquence de vos versements. Des paiements plus fréquents du capital et des intérêts signifient que vous rembourserez votre prêt hypothécaire plus rapidement. À la TD, vous pouvez également accroître vos paiements de capital et d’intérêts une fois par année civile, jusqu’à concurrence de 100 % du montant de votre paiement de capital et d’intérêts régulier.

La durée du prêt hypothécaire est la période pour laquelle vous êtes lié par votre taux d’intérêt particulier à un prêteur, selon des conditions précises. À la TD, la durée des prêts hypothécaires varie de 6 mois à 10 ans, les prêts assortis d’un terme de 5 ans étant le choix le plus courant. Lorsque votre prêt arrive à échéance, vous pouvez le renouveler pour une durée différente et à un taux d’intérêt différent du précédent, ou rembourser l’intégralité du solde restant sans frais de remboursement anticipé.

Une autre étape importante du parcours du propriétaire consiste à déterminer quel type de taux d’intérêt fonctionne le mieux pour vous.

L’une des principales décisions que vous devrez prendre sera de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Pour ce faire, vous devrez décider lequel des deux convient le mieux à votre mode de vie et dans quelle mesure vous êtes à l’aise avec le fait que votre taux d’intérêt pourrait changer pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

Un taux d’intérêt fixe signifie que le taux est « fixé » pour la durée du prêt hypothécaire. Votre taux ne changera pas et vos paiements de capital et d’intérêts resteront aussi les mêmes. Si vous achetez une propriété pour la première fois et que vous voulez savoir exactement quel montant prévoir dans votre budget pour vos versements hypothécaires pendant toute la durée de votre prêt, un prêt hypothécaire à taux fixe pourrait être une bonne option.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux d’intérêt variable, le taux d’intérêt peut fluctuer. À la TD, le montant des versements de capital et d’intérêts restera le même pour toute la durée du prêt, mais si le taux hypothécaire préférentiel TD baisse, une plus grande proportion du versement sera destinée au capital. Si le taux hypothécaire préférentiel TD augmente, une plus grande proportion du versement sera destinée aux intérêts.

À la TD, quand les taux d’intérêt augmentent, le montant du capital et des intérêts peut ne plus suffire pour payer les intérêts facturés pour le prêt hypothécaire. Le taux d’intérêt auquel cette situation se produit est appelé le taux critique. Le prêt hypothécaire à taux variable peut croître (c’est-à-dire dépasser le taux critique) jusqu’à ce qu’il atteigne le point critique. Le cas échéant, vous devrez alors modifier le montant de vos versements, effectuer un remboursement anticipé ou rembourser le prêt en totalité.

Une autre décision importante est de choisir entre un prêt hypothécaire ouvert ou fermé, c’estàdire avec ou sans possibilité de remboursement anticipé. La TD propose les deux types de prêts, qui offrent leurs avantages respectifs et répondent aux besoins de différents clients.

La principale différence entre un prêt hypothécaire ouvert et fermé concerne la possibilité ou non de faire des versements supplémentaires ou de payer intégralement le prêt, ce qui peut avoir pour effet de réduire votre période d’amortissement et vous permettre de payer moins d’intérêts pendant la durée de votre prêt.

Les prêts hypothécaires ouverts (avec possibilité de remboursement anticipé) conviennent habituellement aux clients qui souhaitent avoir la possibilité de procéder au remboursement anticipé de la totalité ou d’une partie du solde impayé de leur prêt en tout temps, sans avoir à se soucier des frais de remboursement anticipé. Les prêts hypothécaires ouverts peuvent toutefois être assortis d’un taux d’intérêt plus élevé en raison de la souplesse accrue qu’ils offrent pour le remboursement anticipé.

Quant aux prêts hypothécaires fermés (sans possibilité de remboursement anticipé), ils vous donnent la possibilité de faire un versement forfaitaire maximum par année. À la TD, ce montant peut aller jusqu’à 15 % du montant du capital initial par année civile. Si vous souhaitez rembourser plus de 15 % du prêt par anticipation, des frais de remboursement anticipé peuvent s’appliquer. Un prêt hypothécaire fermé est généralement assorti d’un taux inférieur à celui d’un prêt ouvert pour la même durée.

Si vous décidez de rembourser ou de « résilier » votre prêt hypothécaire avant l’échéance, des frais de remboursement anticipé peuvent s’appliquer. Pour un prêt fermé (sans possibilité de remboursement anticipé) avec un taux d’intérêt variable, des frais de remboursement anticipé équivalant à trois mois d’intérêt sont appliqués. Nous calculons les intérêts que vous devriez payer pour 90 jours sur le montant payé par anticipation en utilisant votre taux d’intérêt annuel. Le résultat est le montant des trois mois d’intérêts que vous aurez à payer.

Pour un prêt fermé avec un taux d’intérêt fixe, les frais de remboursement anticipé correspondent au plus élevé des deux montants suivants :

1. le montant des trois mois d’intérêt; OU

2. le montant des frais de différentiel de taux d’intérêt, aussi appelé DTI, lequel correspond à la différence entre le montant du capital qu’il vous reste à rembourser au moment du remboursement anticipé et le montant du capital qu’il vous resterait à rembourser selon le taux d’un prêt analogue. Le taux hypothécaire analogue est le taux d’intérêt affiché pour un prêt hypothécaire similaire, moins toute réduction de taux que vous avez reçue. Pour calculer votre DTI estimé, veuillez consulter le Calculateur de remboursement hypothécaire anticipé TD.

Pour en savoir plus sur la différence entre les taux fixes et les taux variables et sur les conditions de remboursement anticipé des prêts ouverts par rapport à celles des prêts fermés, rendez-vous à td.com/fr.

Un prêt hypothécaire est un prêt unique dont le montant total est prêté au départ et remboursé pendant une période donnée. Les versements sont appliqués à la fois au capital et aux intérêts. Quant à elle, la ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD) est une ligne de crédit qui utilise votre propriété comme garantie.

Dans le cadre de la ligne CréditFlex Valeur domiciliaire TD, vous obtenez une portion renouvelable qui vous permet d’effectuer des retraits selon vos besoins, jusqu’à concurrence de votre limite de crédit et sous réserve des modalités de la convention, puis de la rembourser à votre rythme grâce à un versement mensuel minimum correspondant à l’intérêt. Vous pouvez également ajouter une portion à échéance optionnelle qui fonctionne plutôt comme un prêt hypothécaire traditionnel. Avec une ligne CréditFlex Valeur domiciliaire TD et une portion à échéance initiale, vous pourriez obtenir jusqu’à 80 % de la valeur de votre propriété. Pour en savoir plus sur la ligne CréditFlex Valeur domiciliaire TD, cliquez ici.

Dans certains cas, en empruntant sur vos actifs, comme la valeur nette de votre propriété, vous pouvez bénéficier d’un taux d’intérêt plus faible. Une LDCVD vous permet aussi d’utiliser le crédit à votre guise, y compris pour effectuer des dépenses importantes, comme des rénovations ou des réparations.

Pour en savoir plus sur les critères d’admissibilité à la ligne CréditFlex Valeur domiciliaire TD et d’autres éléments à prendre en considération, rendez-vous à td.com/fr.

Une fois que vous avez assimilé les notions de base sur les prêts hypothécaires, que vous avez épargné assez d’argent pour votre mise de fonds et que vous avez déterminé combien vous pouvez emprunter, vous êtes probablement prêt à passer à l’étape suivante de votre parcours du propriétaire : obtenir une préapprobation hypothécaire.

Certains prêteurs offrent à la fois des préadmissibilités et des préapprobations hypothécaires, et il est important de comprendre que les deux termes ne veulent pas dire la même chose. Vous pouvez en apprendre davantage sur les différences entre la préadmissibilité et la préapprobation hypothécaire en cliquant ici.

Le plus souvent, les acheteurs souhaitent obtenir une préapprobation hypothécaire auprès de leur prêteur de choix dans le cadre de leur parcours du propriétaire alors qu’ils sont sur le point de commencer à chercher une propriété. La TD offre un outil de demande de préapprobation hypothécaire en ligne que vous pouvez remplir en seulement cinq minutes et qui peut vous aider à avoir l’esprit tranquille pendant que vous cherchez votre nouvelle propriété en sachant que vous aurez déjà reçu une approbation.

À la TD, une préapprobation de prêt hypothécaire :

• Vous permet d’immobiliser la durée et le taux d’intérêt pour une période de 120 jours (sous réserve de certaines conditions); cela signifie que votre taux est protégé si les taux augmentent pendant que vous cherchez une propriété. Par contre, si les taux d’intérêt baissent, vous pouvez demander qu’on applique le taux le moins élevé et relancer la période de retenue de 120 jours sans avoir à remplir une nouvelle demande.

• Est gratuite et vous n’êtes pas obligé d’emprunter la totalité du montant pour lequel vous avez reçu une préapprobation, ni de contracter un prêt hypothécaire auprès de la TD.

• Peut vous aider à magasiner une propriété avec plus d’assurance en sachant que vous prenez une décision financière éclairée.

Une fois que vous aurez tout rempli et que votre demande de préapprobation aura été approuvée, vous recevrez un certificat, et cette approbation peut vous aider, vous et votre agent immobilier, à trouver une propriété qui convient à votre budget et à votre prêt hypothécaire estimatif. Vous devez néanmoins faire de la confirmation du financement une condition de votre offre d’achat. La préapprobation hypothécaire est assortie de conditions qui doivent être remplies et qui seront entérinées par une demande complète.

Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire à la TD, répondez à quelques questions et nous vous appellerons pour vous mettre en contact avec un conseiller hypothécaire TD.

Comme vos besoins financiers augmentent et changent au fil du temps, il est utile de comprendre quels produits hypothécaires et quelles options de versements souples pourraient être à votre disposition. Cliquez ici pour en savoir plus sur les options de paiement qui pourraient vous être offertes avec un prêt hypothécaire TD.

Prenez rendez-vous avec votre spécialiste hypothécaire TD pour déterminer quelle est la meilleure approche dans votre cas.