Pratiques gagnantes d’intégration des facteurs ESG pour les investisseurs en titres de créance immobiliers commerciaux

Les prêteurs qui s’appuient uniquement sur des opérations comparables sur le marché pour la souscription, sans intégrer les facteurs de risque ESG importants et les informations non financières importantes, peuvent ne pas traiter les problèmes qui se transforment en risques financiers tangibles. Par conséquent, les investisseurs qui ne tiennent pas compte des facteurs ESG importants pourraient mal évaluer les occasions de placement et subir des dépréciations ou des pertes plus élevées sur les prêts.

De plus, en engageant les emprunteurs sur les questions ESG importantes tout au long de la période de détention, les prêteurs peuvent obtenir une occasion d’améliorer la sécurité et la prévisibilité des revenus et peuvent inciter les emprunteurs à améliorer leurs rendements ESG de manière mutuellement bénéfique, ce qui permet d’obtenir des résultats positifs liés à l’immobilier.

De nombreuses approches d’intégration des facteurs ESG, comme les placements en actions dans le secteur immobilier, sont transférables aux prêts hypothécaires commerciaux. Pour adapter les pratiques axées sur les actions en matière de placement dans des titres de créance, il est essentiel de déterminer comment répartir adéquatement les demandes de renseignements ESG et de simplifier l’approche d’intégration. L’intégration des facteurs ESG doit être envisagée à trois étapes du processus d’émission de prêts hypothécaires commerciaux :

• Montage/souscription : La collecte et l’évaluation de renseignements ESG à cette étape sont essentielles pour mettre en contexte une occasion de prêt hypothécaire commercial. Les prêteurs avertis utilisent de plus en plus les listes de contrôle ESG pendant la souscription pour obtenir une meilleure visibilité des enjeux ESG importants, ce qui a un impact important sur l’attrait des prêts hypothécaires et les modalités négociées. Voici quelques-uns des facteurs à prendre en considération :
  • Certifications de bâtiments axées sur le développement durable : Elles peuvent valider par un tiers les caractéristiques environnementales et/ou sociales d’une propriété et la rendre plus concurrentielle du point de vue de l’attraction ou de la rétention des locataires et de l’exploitation.
  • Rendement opérationnel de l’actif sous-jacent : Les mesures objectives de l’efficacité opérationnelle, comme la cote ENERGY STAR du gestionnaire de portefeuille (la référence du secteur pour les bâtiments commerciaux), ainsi que l’intensité de la consommation d’énergie et les frais d’exploitation, peuvent influer sur les capacités de l’emprunteur à rembourser sa dette.
  • Réputation : La réputation d’exploitation de l’emprunteur, les relations existantes avec la collectivité et les parties prenantes et les controverses potentielles (p. ex., les antécédents de rénovictions pour les propriétaires d’immeubles multirésidentiels) peuvent avoir un impact sur les perspectives du prêteur quant au potentiel de revenu et de création de valeur du bien immobilier.
  • Proximité des principales commodités et du transport en commun : Des mesures objectives, comme les scores de marche, de vélo et de transport en commun d’un bien immobilier peuvent influer sur sa capacité d’attirer et de fidéliser des locataires fortement engagés.
• Diligence raisonnable : À cette étape, certaines mesures ESG sont mesurées, évaluées et intégrées à la thèse de placement. À ce stade, les signaux d’alerte modifieront souvent la trajectoire de placement, ce qui nécessite au moins un réexamen de la souscription. Par exemple, les prêteurs peuvent publier un sondage ou une liste de vérification sur les facteurs ESG qui s’appuient sur les renseignements recueillis durant la phase de souscription, notamment :
  • Les capacités de gouvernance du groupe emprunteur, y compris l’évaluation de ses politiques et de ses structures de gouvernance au moyen d’entrevues avec le groupe emprunteur.
  • Les considérations relatives à l’état des biens et à la résilience climatique au moyen d’un examen des rapports d’évaluation de l’état des immeubles établis par des tiers et des évaluations de l’exposition aux risques naturels (p. ex., les risques liés aux phénomènes sismiques) et climatiques physiques (p. ex., les inondations, les feux de forêt et l’élévation du niveau de la mer), tout en veillant à ce qu’une couverture d’assurance adéquate soit en place.
  • L’évaluation de la contamination environnementale ou du risque lié à la pollution, en s’assurant qu’un rapport d’évaluation environnementale du site et des conclusions détaillées soient pris en compte.
  • Le respect des exigences réglementaires en matière de rapports sur la consommation de l’énergie, la consommation d’eau et/ou des émissions de gaz à effet de serre, ce qui pourrait entraîner des amendes ou des pénalités pour le propriétaire en cas de non-respect de ces exigences.
• Post-souscription (période de détention) : Les facteurs liés au développement durable peuvent être intégrés dans le processus de gestion de portefeuille, principalement au moyen d’un engagement avec l’emprunteur. Par exemple :
  • En plus des demandes d’états financiers annuels, les prêteurs peuvent demander des renseignements sur le développement durable spécifiques à la propriété (p. ex., les projets d’amélioration de la durabilité prévus et les initiatives en cours) pour faciliter un dialogue constructif sur les occasions d’amélioration du développement durable pour la propriété.
  • Les prêteurs peuvent discuter des améliorations opérationnelles axées sur la durabilité ou des occasions de financement des rénovations (p. ex., les « prêts verts »).

Propriété : Immeuble de bureaux au centre-ville de Toronto

Caractéristiques notables : Certification Platine de Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), le système de construction écologique le plus largement utilisé, avec des énergies renouvelables sur place

La propriété a été construite en 2016 pour surpasser de loin les exigences du code du bâtiment et présenter des caractéristiques axées sur l’efficacité énergétique et l’utilisation rationnelle de l’eau. Par conséquent, ses frais d’exploitation (hors taxes foncières) sont environ 25 % inférieurs à ceux des propriétés concurrentes. Cette réduction a permis à l’emprunteur de demeurer concurrentiel tout en facturant un loyer net plus élevé. En cas de turbulences sur le marché et de baisse des loyers, les flux de trésorerie de l’emprunteur demeureront probablement plus résilients que ceux de ses concurrents. Le prêteur a également pris en considération la certification LEED Platine, le niveau d’évaluation LEED le plus élevé, afin de se protéger davantage contre les risques de baisse en répondant aux exigences de plus en plus élevées des locataires en matière de développement durable.

Grâce aux caractéristiques de durabilité de la propriété, l’emprunteur a été en mesure d’accroître le produit du financement d’environ 10 % tout en maintenant des paramètres fondamentaux du prêt conformes aux prix de référence du marché. Par conséquent, la compréhension globale des impacts ESG par le prêteur lui a permis de devenir plus concurrentiel que ses pairs, dont la souscription était uniquement fondée sur les normes du marché.

Comme nous l’avons souligné, les prêteurs ont de bonnes raisons d’accroître leur influence en ce qui a trait à l’engagement ESG dans les prêts hypothécaires commerciaux. Il s’agit notamment de créer un portefeuille de prêts plus résilient, de tirer parti des tendances plus vastes du marché grâce à des primes ou des réductions d’évaluation en fonction du profil ESG d’une propriété, et de reconnaître que les locataires ont de plus en plus de poids dans certains types de biens immobiliers pour imposer des concessions. L’intégration des facteurs ESG peut aider à offrir une protection contre les baisses et à renforcer les relations avec les emprunteurs au moyen d’un dialogue constructif.

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